Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands hefur ákveðið að herða reglur um greiðslubyrði fasteignalána í kjölfar nýrrar þróunar á húsnæðismarkaði þar sem fjárfestingarsjóðir kaupa íbúðir í samfloti með einstaklingum. Nefndin telur að útbreiðsla þessarar leiðar geti aukið áhættu í fjármálakerfinu og kallað á frekari varúð.
Á síðustu vikum hafa fjölmargir sjóðir boðað fyrirhuguð verkefni þar sem fasteignir verða seldar í sameignarskipulagi. Samkvæmt áætlunum gæti þessi tegund íbúðakaupa orðið umtalsverður hluti nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á næsta ári. Sérfræðingar innan bankans telja að minni eiginfjárframlag kaupenda og hægari myndun eigin fjár geri heimili viðkvæmari fyrir verð- og vaxtasveiflum en í hefðbundnum fasteignaviðskiptum.
Greiðslumat þarf nú að taka tillit til alls kostnaðar
Til að bregðast við þessari þróun hefur Seðlabankinn breytt reglum um hámark greiðslubyrðar fasteignalána. Breytingarnar fela í sér að greiðslumat lánveitenda á að ná yfir allar skuldbindingar sem tengjast íbúðakaupum, þótt hluti þeirra birtist ekki sem hefðbundin fasteignalán. Þar með falla undir matið greiðslur sem tengjast afnotarétti eða frestuðum greiðslum í sameignarútfærslum sem sumir sjóðir hafa boðið upp á.
Með þessari aðgerð vill bankinn tryggja að heildarskuldbindingar kaupenda komi fram í greiðslumati og að nýjar kaupaútfærslur verði ekki leið til að sneiða hjá ætlaðri varúð í regluverkinu. Samhliða þessu minnir bankinn á að undanþáguheimild lánveitenda var nýlega víkkuð, sem gefur bönkum meira svigrúm til einstakra matsatriða.
Staða fjármálakerfisins sögð sterk þrátt fyrir aukna ytri áhættu
Í heildarmati sínu metur Seðlabankinn stöðu fjármálakerfisins sterka. Eiginfjár- og lausafjárstaða bankanna er sögð traust og aðgengi þeirra að erlendum lánsfjármörkuðum hefur verið gott á árinu. Bankarnir hafa nýtt tækifærið til að fjármagna sig til lengri tíma og greiða upp eldri, óhagstæðari skuldbindingar.
Að sama skapi bendir bankinn á að óvissa í alþjóðlegu umhverfi sé töluverð. Víða eru uppi efasemdir um sjálfbærni opinberra fjármála og verðlag á mörgum erlendum eignamörkuðum telst hátt. Slík staða getur, að mati bankans, magnað líkur á snöggri verðleiðréttingu sem myndi óhjákvæmilega hafa áhrif á íslenska markaði.
Heimili og fyrirtæki með ágætan viðnámsstyrk
Þrátt fyrir ytri áhættu eru heimili og fyrirtæki metin hafa ágætan styrk. Skuldahlutföll eru lág og kaupmáttur heimila hefur aukist á undanförnum árum. Lítið ber á vanskilum eða greiðsluerfiðleikum og fyrirtæki hafa almennt staðið vel undir sínum skuldbindingum.
Húsnæðisverð er þó áfram hátt miðað við laun og leigu. Hlutfallslegt verðlag hefur vissulega lækkað á síðustu misserum, meðal annars vegna aukins framboðs og lengri birgðatíma á markaði. Þá hefur þrenging sem varð í kjölfar vaxtadóms Hæstaréttar í október að hluta til gengið til baka eftir að Seðlabankinn brást við með breytingum á úrræðum og aðgerðum í sinni stefnu.
Varúðaukar óbreyttir og nýjar reglur um innviði fjármálakerfisins
Seðlabankinn hefur jafnframt lokið árlegu endurmati á kerfislega mikilvægum fjármálafyrirtækjum. Þar var áréttað að Arion banki, Íslandsbanki og Landsbankinn teljast áfram kerfislega mikilvæg fyrirtæki og helst eiginfjárauki þeirra óbreyttur í 3%. Sveiflujöfnunarauki bankanna verður áfram 2,5%.
Auk þess hafa verið samþykktar nýjar reglur um yfirsýn með kerfislega mikilvægum fjármálainnviðum, sem ná til þeirra hluta innviða sem teljast lykilþættir fyrir greiðslumiðlun og rekstraröryggi í fjármálakerfinu. Með reglunum fylgir einnig nýtt fyrirkomulag um atvikamiðstöð sem á að tryggja skjót og samhæfð viðbrögð verði rekstraráföll eða netatvik í mikilvægustu innviðum kerfisins.